Arquitetura e Mercado Imobiliário

No final de novembro deste ano foi lançado o livro - Arquitetura e Mercado Imobiliário - organizado por Heliana Comim Vargas e Cristina Pereira de Araujo.

Convidado pela Profa. Heliana, tive o prazer de escrever o prefácio o qual encontra-se abaixo

Prefácio

O conjunto de textos que compõe este livro analisa a relação entre produção imobiliária para mercado e arquitetura. Inaugura uma discussão oportuna no momento em que a arquitetura, enquanto edificação se transforma em um negócio em detrimento das necessidades do usuário. O objetivo do empreendimento imobiliário é o lucro e a arquitetura um produto a ser comercializado, uma mercadoria inserida na lógica capitalista.

Este livro problematiza os principais aspectos que envolvem essa produção, desde o momento em que o cliente deixa de ser o usuário do espaço a ser edificado e a demanda passa a ser orientada pelo marketing e seus agentes. Para o incorporador, principal agente imobiliário, seu negócio é o empreendimento na perspectiva da obtenção do maior lucro possível. Nesse sentido, cabe a ele, incorporador, definir o construtor, o projeto arquitetônico e os padrões de projeto; conhece o mercado em que atua e orienta o arquiteto com precisão em relação ao produto mais vendável na localização pretendida.

Todos os aspectos que envolvem a incorporação de um empreendimento são abordados neste trabalho. Os diferentes capítulos discutem os problemas relativos à localização, à legislação edilícia, aos programas de interesse do mercado, além das políticas públicas que propiciam investimentos nas áreas denominadas de interesse social.

  A produção da edificação para mercado ao se tornar mercadoria apresenta todas as contradições do processo de produção capitalista. A tensão entre arte, técnica e mercado marca a profissão do arquiteto e a produção do projeto arquitetônico, desde o renascimento. Neste momento histórico se intensifica, principalmente, na produção para o mercado imobiliário. Dessa forma, a afirmação de Louis Sullivan - a forma segue a função – pode ser substituída por - a forma segue a função e o lucro - como afirma David Harvey.

Observa-se, então, discrepâncias entre o que o arquiteto entende como projeto arquitetônico de qualidade e como o incorporador percebe o projeto. O arquiteto procura, por meio de sua produção, um projeto cujo resultado expresse uma contribuição cultural ao momento histórico a que pertence, atendendo às necessidades do usuário e contribuindo para a produção do conhecimento. A arquitetura expressa um determinado momento histórico.

O incorporador compreende a produção do projeto arquitetônico como parte de seu negócio, procurando imprimir a maior liquidez possível ao seu investimento. O incorporador precisa controlar todos os riscos do empreendimento que desenvolve e uma forma de controlar riscos é centralizar trabalhos terceirizados em fornecedores com experiência no ramo e em quem confia.

Nessa perspectiva, observa-se também que o projeto arquitetônico e seus complementares deixam de ser gerido pelo seu autor. Todos os projetos complementares são elaborados por profissionais indicados pelo incorporador. A coordenação ou o gerenciamento desses trabalhos é, normalmente, executado por outro profissional – engenheiro ou arquiteto – também contratado pelo incorporador. Os projetos complementares atualmente recebem a denominação de disciplinas. O resultado é o fracionamento do projeto, na medida em que sofre diferentes tipos de interferências. Por exemplo, há algum tempo, um edifício em construção na Av. Paulista, em São Paulo, apresentava duas placas de autoria, uma delas indicava um arquiteto como autor do projeto e um segundo arquiteto como autor da fachada. A unidade projetual é destruída, criando novos profissionais, tais como, gerenciadores, coordenadores de projetos, projetista de esquadrias, projetista de fachadas, projetistas de alvenarias, além de outros.

O corretor de imóveis interfere de maneira contundente nas campanhas publicitárias. David Harvey se refere a esse profissional como coordenador passivo do mercado. O marketing para venda é mais importante que o projeto. O custo de uma campanha varia entre 3 a 6% do VGV – Valor Geral de Vendas, que corresponde, frequentemente, a seis vezes mais do que o valor do projeto praticado pelo mercado.

A arquitetura é, nesse contexto, mais uma mercadoria, e o arquiteto, um “profissional”, no sentido atribuído por Quaroni quando afirma que “o projetista não está culturalmente interessado na produção do projeto arquitetônico, seja porque somente está comprometido profissionalmente – quer dizer, para obter o máximo resultado econômico com o mínimo esforço – seja porque está integrado e de acordo com um processo de projeto dominado pelo capital, público ou privado, que trata de reduzir ao mínimo os desperdícios e os riscos, atuando assim com a lógica do profissional puro”.

 Nessa mesma direção se coloca Portzamparc quando afirma que a lógica da sociedade tecnicista fraciona o real em campos de competência, criando, muitas vezes, situações contraditórias, mesmo assim, essa lógica avança, pois ela minimiza as incertezas. Toda a lógica produtiva parece excluir a arquitetura ou incorporá-la enquanto mercadoria.

A discussão proposta por Heliana Comin Vargas e Cristina Pereira de Araujo analisa a maior parte dos aspectos que envolve a produção da arquitetura para mercado, apropriando-se da história da produção imobiliária desde 1870. Para iluminar o presente discute o significado do processo de certificação das edificações e suas implicações no projeto, aspecto que atualmente tem permeado a produção arquitetônica para mercado em função de seu grande apelo mercadológico.

Os textos vão além das relações entre arquitetura e habitação, discutem a participação do arquiteto enquanto profissional nesse contexto, incorporando e discutindo empreendimentos, tais como shopping - centers, hotéis e edificações de uso múltiplo.